BGH fällt bedeutendes Urteil zum Mietrecht: Vermieter darf Kaution bei Schäden einbehalten

Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) stand ein bedeutendes Verfahren an. Der VIII. Zivilsenat, zuständig für das Wohnraummietrecht, verhandelte über die Frage, ob ein Vermieter verjährte Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann. Die jetzt getroffene Entscheidung (Urteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 184/23) hat Auswirkungen auf die Praxis der Kautionsabrechnung und sorgt für Klarheit in der Rechtsprechung.

Der Sachverhalt

Die Klägerin in diesem Fall fordert nach Beendigung ihres Wohnungsmietvertrags die Rückzahlung ihrer Barkaution in Höhe von etwa 780 Euro. Der Mietvertrag endete am 8. November 2019. Der beklagte Vermieter rechnete am 20. Mai 2020 über die Kaution ab und erklärte dabei die Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen, die die Kautionssumme überstiegen. Diese Ansprüche beruhen auf Schäden, die die Klägerin während der Mietzeit an der Wohnung verursacht haben soll. Die Klägerin wendet ein, dass diese Schadensersatzansprüche bereits verjährt seien.

Prozessverlauf

In den Vorinstanzen hatte die Klägerin Erfolg. Das Amtsgericht Erlangen und das Landgericht Nürnberg-Fürth wiesen die Aufrechnung des Vermieters zurück. Die Gerichte argumentierten, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters im Zeitpunkt der Aufrechnung bereits verjährt gewesen seien und somit die Voraussetzungen für eine Aufrechnung gemäß § 215 BGB nicht erfüllt seien.

Das Landgericht führte aus, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution als Geldforderung und der Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache nicht gleichartig seien. Zwar könne der Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB statt der Wiederherstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen, doch müsse dies innerhalb der Verjährungsfrist geschehen. Da der Vermieter diese Ersetzungsbefugnis nicht rechtzeitig ausgeübt habe, sei die Gleichartigkeit der Forderungen nicht gegeben.

Rechtslage und maßgebliche Vorschriften

Die zentrale Norm in diesem Verfahren ist § 215 BGB. Dieser Paragraph besagt, dass die Verjährung die Aufrechnung nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Weiterhin relevant sind § 249 BGB, der die Naturalrestitution und die Möglichkeit der Schadensersatzleistung in Geld regelt, sowie § 387 BGB, der die Aufrechnung gleichartiger Forderungen beschreibt. Schließlich spielt auch § 548 BGB eine Rolle, welcher die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten für Ersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache festlegt.

Bedeutung der Entscheidung

Die Entscheidung des BGH in diesem Fall ist von großer Bedeutung. So konnte geklärt werden, ob und unter welchen Bedingungen Vermieter verjährte Schadensersatzforderungen mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters verrechnen dürfen. Dies betrifft nicht nur das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern, sondern beeinflusst auch die Praxis der Kautionsabrechnung sowie die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen in der gesamten Mietrechtslandschaft.

Fazit

Obwohl die Verjährungsfrist überschritten ist, kann der Vermieter die Kaution einbehalten, um damit entstandene Schäden an der Mietsache zu reparieren.