BGH zu Schönheitsreparaturklausel: Mieterin muss Zustand der Wohnung bei Anmietung beweisen

In einem aktuellen Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde erneut klargestellt, dass Mieter, die behaupten, eine Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, den unrenovierten Zustand nachweisen müssen. Kann dieser Beweis nicht erbracht werden, bleibt die Klausel wirksam. Dieser Beschluss betrifft zahlreiche Mieter und Vermieter in Deutschland und unterstreicht die Bedeutung der Beweislast in mietrechtlichen Streitigkeiten.

Hintergrund und Bedeutung von Schönheitsreparaturklauseln

Schönheitsreparaturklauseln sind ein weit verbreitetes Element in Mietverträgen. Sie verpflichten die Mieter, während der Mietzeit und bei Auszug bestimmte Renovierungsarbeiten durchzuführen. Diese Klauseln sorgen regelmäßig für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Der aktuelle Beschluss des BGH (Az. VIII ZB 43/23 vom 30. Januar 2024) betont einmal mehr die Wichtigkeit der Beweisführung durch die Mieter.

Der konkrete Fall vor dem BGH

Im konkreten Fall hatte eine Mieterin gegen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geklagt. Sie war der Ansicht, die Klausel in ihrem Mietvertrag sei unwirksam, da die Wohnung bei Einzug bereits unrenoviert gewesen sei. Nach der Rechtsprechung des BGH sind solche Klauseln unwirksam, wenn die Mieter eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich übernehmen müssen. Allerdings betonte der BGH, dass die Mieterin diesen Zustand bei der Übergabe der Wohnung beweisen müsse. Da die Mieterin diesen Beweis nicht erbringen konnte, blieb die Klausel wirksam.

Die rechtliche Grundlage und Argumentation

Die Mieterin stützte ihre Argumentation auf § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der besagt, dass der Vermieter die Pflicht hat, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sie leitete daraus ab, dass der Vermieter auch beweisen müsse, dass die Wohnung bei Übergabe renoviert war. Dieser Auffassung folgte der BGH jedoch nicht. Der BGH argumentierte, dass Schönheitsreparaturklauseln grundsätzlich zulässig sind und daher die Mieter die Beweislast tragen, wenn sie behaupten, die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden.

Präzedenzfälle und frühere Rechtsprechung

Dieser Beschluss knüpft an eine frühere Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2015 an (Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14). Damals entschied der BGH ebenfalls, dass die Beweislast für den unrenovierten Zustand der Wohnung bei den Mietern liegt. Diese Rechtsprechung hat weitreichende Konsequenzen für zukünftige mietrechtliche Streitigkeiten und bestätigt die bisherigen juristischen Grundsätze.

Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Die Entscheidung des BGH hat erhebliche Auswirkungen auf Mieter und Vermieter. Für Mieter bedeutet sie, dass sie sich bei der Anmietung einer Wohnung genau über den Zustand der Wohnung informieren und diesen dokumentieren sollten. Fotos und schriftliche Protokolle können im Streitfall als Beweismittel dienen. Für Vermieter ist die Entscheidung eine Bestätigung, dass Schönheitsreparaturklauseln weiterhin wirksam vereinbart werden können, solange keine unrenovierte Wohnung ohne entsprechenden Ausgleich übergeben wird.

Praktische Ratschläge und Handlungsempfehlungen

Mietern wird empfohlen, den Zustand der Wohnung bei Einzug detailliert zu dokumentieren. Dies kann durch Fotos, Videos und ein Übergabeprotokoll geschehen, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Sollte es später zu Streitigkeiten kommen, haben Mieter so die Möglichkeit, den Zustand der Wohnung bei Übergabe zu beweisen.

Vermieter sollten sicherstellen, dass der Zustand der Wohnung bei Übergabe klar definiert und dokumentiert wird. Es kann hilfreich sein, im Mietvertrag genau festzuhalten, welche Schönheitsreparaturen vom Mieter erwartet werden und in welchem Zustand die Wohnung übergeben wird.

Fazit

Der Beschluss des BGH stellt klar, dass Mieter die Beweislast tragen, wenn sie eine Schönheitsreparaturklausel anfechten wollen, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Dokumentation des Wohnungszustands bei Übergabe und bestätigt die bisherige Rechtsprechung. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich dieser Anforderungen bewusst sein und entsprechende Vorkehrungen treffen, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.