Darf eine Vermieterin die Nebenkosten nachträglich anpassen?

Im Urteil des Amtsgerichts Köln vom 11. Dezember 2023 (Aktenzeichen.: 203 C 73/23) ging es um die Frage, ob eine nachträgliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund veränderter Umstände, wie beispielsweise gestiegene Energiepreise, zulässig ist. Die Klägerin, eine Vermieterin, verlangte von der Beklagten, einer Mieterin, die Zahlung von Mietrückständen, die durch mehrfach angepasste Vorauszahlungen entstanden waren.

Kernaussagen des Urteils

Das Gericht entschied, dass das Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB durch dessen Ausübung für die jeweilige Abrechnung verbraucht wird. Eine nachträgliche Anpassung auf Grundlage des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB ist dann nicht zulässig, wenn die veränderten Umstände bereits bei der ursprünglichen Anpassung bekannt waren.

Fallgeschichte und Argumentation

Die Beklagte lebte seit 2016 nicht mehr in der Mietwohnung und hatte mehrfach versucht, das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden, was die Klägerin jedoch ablehnte. Im Jahr 2022 hatte die Klägerin die Nebenkostenvorauszahlungen zunächst im April erhöht und dann im November erneut aufgrund gestiegener Energiepreise. Die Beklagte bestritt die Mietrückstände und verweigerte die Zahlung der erhöhten Beträge.

Das Gericht stellte klar, dass die Klägerin nach der ersten Erhöhung der Vorauszahlungen nicht berechtigt war, diese erneut anzupassen, da die Erhöhung im November auf Umständen beruhte, die bereits bei der ersten Anpassung bekannt waren. Somit konnte die Klägerin die rückständige Miete nur teilweise einfordern.

Entscheidungsgründe

Das Gericht sah die Klage nur teilweise als begründet an und sprach der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 1.217,48 Euro zu, während die ursprüngliche Forderung höher lag. Die weitere Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen im November 2022 wurde als unzulässig zurückgewiesen, da die Klägerin ihr Anpassungsrecht bereits im April 2022 ausgeübt hatte.

Die Beklagte wurde zudem zur Zahlung von Zinsen verurteilt, jedoch wurden die Mahngebühren zurückgewiesen, da die Klägerin nicht ausreichend nachweisen konnte, dass diese Mahnungen tatsächlich erfolgten.

Bedeutung des Urteils

Dieses Urteil betont die Bedeutung einer sorgfältigen und einmaligen Ausübung des Anpassungsrechts gemäß § 560 Abs. 4 BGB. Vermieter sollten sich bewusst sein, dass eine mehrfache Anpassung von Vorauszahlungen auf Basis derselben veränderten Umstände nicht zulässig ist. Für Mieter stellt das Urteil eine Absicherung dar, dass sie nicht mehrfach für bereits berücksichtigte Kostensteigerungen belastet werden können.

Das Urteil verdeutlicht außerdem, dass ein Vermieter bei Anpassungen von Vorauszahlungen aufgrund veränderter Umstände besonders sorgfältig und transparent vorgehen muss, um rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen.