Fristlose Kündigung eines Mietvertrags bei Ankündigung der Leistungsverweigerung durch den Mieter

In einem wegweisenden Urteil hat das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen: 12 U 155/21) die fristlose Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter als gerechtfertigt angesehen, wenn der Mieter erklärt, dass er künftig nicht mehr zur Mietzahlung bereit sei. Dieses Urteil beleuchtet die Umstände, unter denen ein solches Verhalten des Mieters die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

Hintergrund des Falls

Der vorliegende Fall bezieht sich auf ein Gewerbemietverhältnis in Berlin. Die Kläger, Vermieter mehrerer Gewerbeflächen, hatten die Beklagte, eine Gewerbemieterin, auf Räumung und Herausgabe der Mieträume verklagt. Der Streitpunkt war die Frage, ob die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch die Vermieter aufgrund einer Ankündigung der Mieterin, die Mietzahlungen in Zukunft nicht mehr zu leisten, rechtens war.

Im Zuge der COVID-19-Pandemie sah sich die Beklagte mit erheblichen wirtschaftlichen Schwierigkeiten konfrontiert und kündigte in mehreren Schreiben an, die Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum nicht mehr leisten zu können. In ihrer Argumentation führte die Beklagte an, dass aufgrund von Liquiditätsproblemen und einer möglichen Überschuldung die Mietzahlungen nur entsprechend den wieder steigenden Einnahmen aufgenommen werden könnten. Dies führte dazu, dass die Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprachen.

Die gerichtliche Entscheidung

Das Kammergericht Berlin entschied zugunsten der Vermieter und hob das Urteil der Vorinstanz, des Landgerichts Berlin, auf. Das Gericht stellte fest, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt war.

Ein zentraler Punkt des Urteils war die Frage, ob die Erklärung des Mieters, künftig die Mietzahlungen nicht mehr leisten zu können, einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellt. Das Gericht stellte klar, dass bereits die Ankündigung der Leistungsverweigerung einen wichtigen Grund darstellen kann, weil der Mieter damit seine primäre Leistungspflicht, nämlich die Zahlung der Miete, für die Zukunft verweigert. Es sei dem Vermieter nicht zumutbar, das angekündigte Ausbleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind.

Anforderungen an die fristlose Kündigung

Das Gericht betonte, dass an die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung hohe Anforderungen zu stellen sind, um nicht die Regeltatbestände der Zahlungsverzugskündigung zu unterlaufen. Diese Anforderungen sah das Gericht jedoch im vorliegenden Fall als erfüllt an. Die Beklagte hatte in ihren Schreiben eindeutig erklärt, dass sie aufgrund der wirtschaftlichen Lage nicht in der Lage sei, die Mietzahlungen für einen längeren Zeitraum zu leisten. Für die Vermieter sei dadurch das Vertrauen in die Vertragstreue der Mieterin nachhaltig erschüttert worden, was eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machte.

Rechtliche Würdigung und Folgen

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung der Vertragstreue und der Zahlungspflicht im Mietrecht. Es zeigt, dass bereits die Ankündigung, künftige Mietzahlungen auszusetzen, erhebliche rechtliche Konsequenzen haben kann. Vermieter sind nicht verpflichtet, die tatsächliche Nichtzahlung abzuwarten, sondern können bei einer ernsthaften und endgültigen Leistungsverweigerung des Mieters sofort handeln.

Das Urteil stellt außerdem klar, dass eine solche Kündigung nicht ohne vorherige Abmahnung erfolgen darf, es sei denn, diese ist aufgrund der Umstände entbehrlich. Im vorliegenden Fall sah das Gericht die Abmahnung als erfolgt an, da die Vermieter in einem Schreiben deutlich gemacht hatten, dass sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter den gegebenen Bedingungen nicht akzeptieren würden.

Fazit

Das Urteil des Kammergerichts Berlin stellt einen wichtigen Präzedenzfall im Mietrecht dar, insbesondere für Vermieter von Gewerbeimmobilien. Es betont, dass die Ankündigung eines Mieters, seine Zahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen zu können, bereits einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellt, ohne dass der Vermieter auf den tatsächlichen Zahlungsausfall warten muss. Dies bietet Vermietern eine stärkere Position in Verhandlungen und schützt sie vor potenziellen finanziellen Schäden durch säumige Mieter.