Mieter löst eigenmächtig Kautionskonto auf. Kündigung des Mietverhältnisses durch Vermieter rechtmäßig?

Das Landgericht München I (Aktenzeichen: 14 S 10546/22) hatte im Fall der eigenmächtigen Auflösung eines Mietkautionskontos durch einen Mieter zu entscheiden, was zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führte. Der Mieter, der zuvor die Wohnung an den Kläger verkauft hatte, blieb durch einen im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Mietvertrag weiterhin Mieter. Der Mietvertrag sah eine Kaution in Höhe von 1.100 Euro vor, die der Mieter zunächst ordnungsgemäß auf einem separaten Konto hinterlegte. Aufgrund eines bankinternen Fehlers wurde das Konto jedoch nicht als Kautionskonto gesperrt, was später zu Problemen führte.

Im Januar 2021, als der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten geriet, erfuhr er von seiner Bank, dass auf dem Kautionskonto ein Guthaben von 1.100 Euro vorhanden sei. Er ließ dieses Guthaben auf sein eigenes Girokonto umbuchen und löste das Kautionskonto anschließend auf. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich mit der Begründung, dass der Mieter die Kaution unrechtmäßig entzogen habe, was einen massiven Vertrauensbruch darstelle.

Entscheidungsgründe des Landgerichts

Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts München, das dem Kläger Recht gegeben hatte. Nach Auffassung des Gerichts stellt die eigenmächtige Auflösung des Kautionskontos eine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Diese Pflichtverletzung ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein ausreichender Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Gericht betonte, dass die Mietkaution eine essenzielle Sicherheit für den Vermieter darstellt, um sich gegen mögliche Mietausfälle oder Schäden an der Mietsache abzusichern. Der Mieter hat durch die Umbuchung des Kautionsbetrags auf sein eigenes Konto und die Auflösung des Kautionskontos die Sicherheit vollständig entzogen, was das Vertrauen des Vermieters erheblich beeinträchtigt hat. Ein solcher Verstoß ist nicht unerheblich und rechtfertigt daher die Kündigung.

Verantwortung des Mieters und Bankfehler

Besondere Bedeutung erlangte die Frage, ob der Mieter durch den Fehler der Bank, den Sperrvermerk auf dem Kautionskonto nicht eingetragen zu haben, entlastet werden könne. Das Gericht entschied, dass dieser Umstand den Mieter nicht exkulpieren kann. Auch wenn der Bankfehler mitursächlich war, trägt der Mieter die Verantwortung für sein Handeln, da er die Umbuchung des Kautionsguthabens selbst veranlasst hat. Zudem hätte der Mieter erkennen müssen, dass es sich bei dem Konto um das Kautionskonto handelte, da der Betrag exakt der hinterlegten Kaution entsprach.

Das Gericht führte weiter aus, dass der Mieter eine erhöhte Sorgfaltspflicht gehabt hätte, insbesondere angesichts seiner finanziellen Lage und der Bedeutung der Kaution als Sicherheit für den Vermieter. Das Argument, dass der Fehler der Bank den Mieter entlasten könnte, wurde daher zurückgewiesen.

Keine Heilung durch nachträgliche Kautionszahlung

Ein weiterer zentraler Punkt des Urteils war, dass die nachträgliche Zahlung einer neuen Kaution durch den Mieter die Pflichtverletzung nicht rückgängig machen konnte. Der Mieter stellte im September 2021, also nach der Kündigung, eine neue Kaution zur Verfügung, die er durch das zuständige Jobcenter erhalten hatte. Das Gericht entschied jedoch, dass diese Zahlung die zuvor erfolgte ordentliche Kündigung nicht unwirksam machen konnte, da die Pflichtverletzung bereits begangen worden war und die Kündigung somit rechtmäßig war.

Schlussfolgerung und Auswirkungen des Urteils

Das Urteil des Landgerichts München I verdeutlicht die strengen Anforderungen an die Handhabung der Mietkaution durch den Mieter. Die eigenmächtige Verfügung über die Kaution kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben, einschließlich der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Urteil unterstreicht die Bedeutung der Mietkaution als Sicherheitsinstrument und den hohen Stellenwert, den das Gesetz dem Schutz des Vermieters einräumt. Vermieter haben das Recht, das Mietverhältnis zu beenden, wenn das Vertrauen in die ordnungsgemäße Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten durch den Mieter erheblich gestört wird.

Dieses Urteil kann als wichtiges Präzedenzfall im Mietrecht dienen, insbesondere in Bezug auf die Pflichten des Mieters im Umgang mit der Mietkaution und die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis bei Verstößen zu beenden.

Dabei zeigt das Urteil die Risiken auf, die mit der klassischen Mietkaution verbunden sind, insbesondere bei der Verwendung eines Kautionskontos. Eine Mietkautionsbürgschaft könnte hier eine sinnvolle Alternative darstellen, da sie weder ein Sperrkonto noch ein Treuhandkonto erfordert. Sie bietet sowohl Vermietern als auch Mietern Vorteile: Der Vermieter erhält eine sichere Bürgschaft, während der Mieter liquide bleibt und keine Kaution hinterlegen muss. Dies minimiert das Risiko von Missverständnissen und Fehlern, wie sie in diesem Fall aufgetreten sind, und kann rechtliche Auseinandersetzungen verhindern.

Mietkautionsbürgschaften bieten somit eine effizientere und sicherere Lösung, die in Zukunft möglicherweise vermehrt zum Einsatz kommen könnte, um ähnliche Konflikte zu vermeiden.