Die Fußball-Europameisterschaft 2024 wird in Deutschland ausgetragen und zieht viele Fans aus aller Welt an. Diese große Nachfrage nach Unterkünften bietet eine lukrative Gelegenheit für Mieter und Eigentümer, ihre Wohnungen oder Zimmer kurzfristig zu vermieten. Doch dabei gibt es zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten. Dieser Ratgeber bietet eine umfassende Anleitung zu den wichtigsten Regeln, Pflichten und Tipps für eine erfolgreiche und rechtssichere Vermietung während der EM 2024.

Die Fußball-EM 2024 und die Sache mit der Untervermietung

Vom 14. Juni bis 14. Juli 2024 findet die Fußball-EM in Deutschland statt, mit Spielen in Berlin, Leipzig, Hamburg, Dortmund, Gelsenkirchen, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Und die zahlreichen Fans, die zu den Spielen anreisen, benötigen Übernachtungsmöglichkeiten.

Rechtliche Rahmenbedingungen für die Untervermietung

- Zweckentfremdungsverbot

Die Zweckentfremdung von Wohnraum bezieht sich auf die Nutzung von Wohnimmobilien für andere Zwecke als dauerhaften Wohnraum. Dies umfasst unter anderem die Umwandlung in Ferienwohnungen, Büros oder Lagerflächen. Solche Praktiken verschärfen den Wohnungsmangel, insbesondere in städtischen Gebieten mit hoher Nachfrage. 

In vielen deutschen Bundesländern existieren deshalb spezifische Gesetze, um die Zweckentfremdung zu regulieren und zu verhindern. Beispielsweise gibt es in Berlin und Hamburg strenge Zweckentfremdungsverbote, die hohe Bußgelder bis zu 500.000 Euro für Verstöße vorsehen. Diese Gesetze sollen sicherstellen, dass genügend Wohnraum für die lokale Bevölkerung verfügbar bleibt und Mietpreise stabilisiert werden.

Nicht jede Nutzung von Wohnraum für nicht-wohnliche Zwecke wird als Zweckentfremdung eingestuft. Beispielsweise ist es erlaubt, weniger als 50 % der Wohnfläche für gewerbliche Zwecke zu nutzen oder gelegentlich an Touristen zu vermieten, solange bestimmte zeitliche Grenzen eingehalten werden. Vorübergehender Leerstand aufgrund von Marktfluktuationen gilt ebenfalls nicht als Zweckentfremdung.

Wohnraum-ID

In den Städten Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster ist seit dem 1. Juli 2022 eine Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) für die Kurzzeitvermietung erforderlich. Diese Regelung zielt darauf ab, Zweckentfremdungen zu verhindern und Steuerpflichten zu gewährleisten. Jeder Wohnraum, der kurzzeitig vermietet wird, muss registriert werden, und es besteht eine Anzeige- sowie Belegungskalenderpflicht. Betreiber von Online-Plattformen dürfen nur Angebote mit einer gültigen Wohnraum-ID zulassen. Die Wohnraum-ID kann nicht übertragen werden und muss sichtbar angegeben werden. Weitere Informationen und zur Beantragung findet Sie auf dem NRW-Bauportal.

Zustimmung des Vermieters

Die Untervermietung von Wohnraum ist im deutschen Mietrecht klar geregelt. Nach § 553 BGB müssen Vermieter der Untervermietung, egal ob die gesamte Wohnung oder nur ein Zimmer vermietet wird, zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweist. Ohne diese Erlaubnis riskiert man eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung enthalten ist, da diese nicht automatisch die kurzfristige Vermietung an Touristen umfasst. 

Mieter sollten einen schriftlichen Untermietvertrag aufsetzen. Hauptmieter haften für Schäden durch den Untermieter. Die Betriebskosten können auf den Untermieter umgelegt werden.

Steuerliche Pflichten 
- Versteuerung der Einkünfte

Die Untervermietung von Wohnraum, sei es über Plattformen wie Airbnb oder durch klassische dauerhafte Untervermietung, stellt eine zusätzliche Einnahmequelle dar, die steuerlich erfasst werden muss. Dabei fallen die Einnahmen aus der Untervermietung unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG).

Einnahmen aus der Untervermietung müssen in der Einkommensteuererklärung deklariert werden, sofern sie bestimmte Freigrenzen überschreiten. Für Arbeitnehmer gilt, dass Nebeneinkünfte bis zu einer Höhe von 410 Euro jährlich steuerfrei sind. Liegen die Einnahmen darüber, greift eine ermäßigte Besteuerung bis zu einem Betrag von 820 Euro. Alle Einnahmen und Ausgaben, die direkt mit der Untervermietung verbunden sind, können steuerlich geltend gemacht werden, darunter Reinigungskosten, Gebühren und Nebenkosten. 

Bei der vorübergehenden Untervermietung von Teilen einer selbst genutzten Wohnung bleiben Einnahmen bis 520 Euro pro Jahr steuerfrei. Bei langfristiger Untervermietung ist die gesamte Summe zu versteuern, wenn die Freigrenzen überschritten werden. Kurzfristige Vermietungen unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer, es sei denn, der Vermieter beantragt die Kleinunternehmerregelung, wenn der Umsatz unter 17.500 Euro pro Jahr bleibt.

Einnahmen aus der Untervermietung sollten nicht als Privatangelegenheit betrachtet und nicht deklariert werden, da dies als Steuerhinterziehung gilt und zu erheblichen Strafen führen kann. Die Strafen bemessen sich nach der Höhe der hinterzogenen Steuern und können bis zu zehn Jahre rückwirkend geahndet werden. Eine Selbstanzeige kann Strafmilderung bewirken.

Plattformen-Steuertransparenzgesetz

Seit Januar 2023 ist das Plattformen-Steuertransparenzgesetz in Kraft, das auf der EU-Richtlinie DAC 7 basiert. Es verpflichtet Betreiber digitaler Plattformen zur Meldung von Einkünften ihrer Nutzer an die Finanzbehörden, um Steuertransparenz zu gewährleisten. Betroffen sind Plattformen, die Nutzern die Vermietung von Immobilien, Erbringung persönlicher Dienstleistungen, Verkauf von Waren und Vermietung von Fahrzeugen ermöglichen. Betreiber müssen umfangreiche Daten wie persönliche Informationen und Transaktionsdetails melden. Verstöße können hohe Bußgelder nach sich ziehen.

Vorbereitung und Registrierung

Stellen Sie sicher, dass Sie alle notwendigen Genehmigungen und Registrierungen im Voraus erledigen. Beantragen Sie die Wohnraum-ID rechtzeitig und führen Sie einen Belegungskalender, um die Nutzung der Wohnung nachzuweisen.

Sicherheit und Haftung

Überprüfen Sie Ihre Versicherungen und die Versicherungen der Gäste. Airbnb bietet einen „AirCover“-Schutz, der Sachschäden bis zu drei Millionen US-Dollar abdeckt. Es ist dennoch ratsam, wertvolle Gegenstände außer Reichweite der Gäste zu bringen und eine Kaution zu verlangen.

Kommunikation mit dem Vermieter

Kommunizieren Sie offen mit Ihrem Vermieter über Ihre Pläne zur Untervermietung. Eine schriftliche Zustimmung ist immer vorzuziehen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Rücksicht auf Nachbarn

Während der EM können Feierlichkeiten laut werden. Informieren Sie Ihre Nachbarn im Voraus und halten Sie sich an die Ruhezeiten. Gemeinsames Schauen der Spiele mit den Nachbarn kann ebenfalls Konflikte vermeiden.

Regionale Besonderheiten an den Spielorten 

Gelsenkirchen

In Gelsenkirchen gibt es keine Beschränkungen für die kurzfristige Vermietung, da der Wohnungsmarkt hier relativ entspannt ist. Die Vermietung an Fans ist daher unkompliziert.

Leipzig und München

In Leipzig tritt nach der EM 2024 eine neue Regelung in Kraft, die die Kurzzeitvermietung auf 84 Tage pro Jahr beschränkt. In München dürfen Wohnungen bis zu acht Wochen pro Jahr an Gäste vermietet werden, sofern der Eigentümer den Rest des Jahres selbst in der Wohnung lebt.

Dortmund, Düsseldorf, Köln und Hamburg

In Nordrhein-Westfalen und Hamburg gibt es strenge Vorschriften zur Untervermietung von Wohnraum, insbesondere im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen. In Dortmund, Düsseldorf und Köln dürfen Wohnungen für maximal 90 Tage im Jahr an Feriengäste vermietet werden. Vermieter müssen sich bei der Stadt registrieren und eine Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) über das Bauportal NRW beantragen. Diese Wohnraum-ID ist bei allen Angeboten auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com und anderen anzugeben. Zudem muss ein Belegungskalender geführt werden.

In Hamburg sind ähnliche Regelungen in Kraft, jedoch mit der Begrenzung auf acht Wochen pro Jahr. Auch hier ist eine Registrierung auf dem Serviceportal notwendig, und die Vermietung muss spätestens zehn Tage nach Einzug der Gäste gemeldet werden.

Verstöße gegen diese Vorschriften können hohe Bußgelder von bis zu 500.000 Euro nach sich ziehen.

Stuttgart, Berlin und Frankfurt

Die Vermietung von Wohnraum während der EM stellt in Stuttgart, Berlin und Frankfurt erhebliche Herausforderungen dar.

In Stuttgart ist die Vermietung bis zu zehn Wochen pro Jahr möglich, aber nur nach Registrierung. Benötigt werden Lageplanskizzen (1:500) und Grundrisse (1:100) des Wohnraums.

In Berlin sind Kurzzeitvermietungen erlaubt, aber genehmigungspflichtig und mit einer Gebühr von 225 Euro verbunden. Umfangreiche Unterlagen wie Eigentumsnachweise und Bauzeichnungen sind erforderlich.

Egal ob ein Zimmer oder die ganze Wohnung, es wird in Frankfurt immer eine Genehmigung benötigt. Antragsformulare mit Skizzen und Mietverträgen müssen per Post oder Fax eingereicht werden. Die Gebühr beträgt zwischen 100 und 300 Euro. 

Verstöße in diesen Städten können hohe Bußgelder nach sich ziehen, wobei Frankfurt besonders strenge Maßnahmen ergriffen hat, seit 2018 über 1.000 illegale Vermietungen aufgedeckt und Bußgelder in Millionenhöhe verhängt wurden.

Vermietung von Eigentumswohnungen

Eigentümer haben grundsätzlich das Recht, ihre Wohnung zu vermieten, müssen sich aber ebenfalls an die städtischen Vorschriften halten. Auch Teilungserklärungen in Eigentümergemeinschaften können die Kurzzeitvermietung einschränken. Bei Schäden haften die Eigentümer, es sei denn, der Gast ist entsprechend versichert.

Kostenlose Übernachtungen

Wer keine Lust auf den bürokratischen Aufwand hat, kann Fußballfans auch kostenlos über Plattformen wie Couchsurfing beherbergen. In diesem Fall ist keine Genehmigung des Vermieters notwendig, sofern man selbst in der Wohnung bleibt.

Fazit

Die Vermietung der eigenen Wohnung während der Fußball-EM 2024 kann eine attraktive Möglichkeit sein, zusätzliches Einkommen zu erzielen. Allerdings gibt es viele rechtliche Rahmenbedingungen, die beachtet werden müssen. Eine gründliche Vorbereitung und die Einhaltung der regionalen Vorschriften sind unerlässlich, um rechtliche Probleme zu vermeiden und ein harmonisches Miteinander mit Nachbarn und Vermietern sicherzustellen.