Untervermietung bei beruflich genutzten Nebenwohnungen: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Mieter von beruflich genutzten Nebenwohnungen können unter bestimmten Voraussetzungen das Recht zur Untervermietung geltend machen. Dies ist möglich, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht und der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen und zeigt, worauf Mieter und Vermieter achten sollten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mehrfach mit der Frage der Untervermietung beschäftigt und kürzlich erneut Stellung bezogen. In einer aktuellen Entscheidung (Az. VIII ZR 88/22) hat der BGH das berechtigte Interesse des Mieters an einer Untervermietung betont und dabei eine mieterfreundliche Auslegung vorgenommen.

Hintergrund des Falls

Der Kläger im vorliegenden Fall war Mieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin, die er zunächst allein und später mit seiner Familie bewohnte. Nachdem seine Familie größer geworden war, zog der Kläger in eine Doppelhaushälfte außerhalb Berlins. Die Mietwohnung wollte er weiterhin als Ausruhort und gelegentlichen Übernachtungsort nutzen, da sie in der Nähe seines Arbeitsplatzes lag.

Konflikt um die Untervermietung

Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung zur unbefristeten Untervermietung zweier Zimmer an namentlich benannte Personen. Das Amtsgericht gab der Klage des Mieters zunächst statt, das Landgericht wies die Klage jedoch in der Berufungsinstanz ab.

Berechtigtes Interesse an der Untervermietung

Laut § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht. Der BGH definierte dieses Interesse als gegeben, wenn vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorliegen, die mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehen. Dabei müssen die Gründe von erheblichem Gewicht sein.

Nutzung als Hauptwohnsitz nicht erforderlich

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz stellte der BGH klar, dass ein berechtigtes Interesse nicht an die fortdauernde Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz gekoppelt ist. Vielmehr kann auch der Wunsch nach Reduzierung der Mietkosten durch Nutzung der Wohnung als Nebenwohnung ein berechtigtes Interesse begründen.

Gewahrsam an der Wohnung

Der Mieter darf den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgeben. Es reicht jedoch aus, wenn der Mieter ein Zimmer zur gelegentlichen Übernachtung oder zur Lagerung von Gegenständen zurückbehält. Eine Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt ist nicht erforderlich.

Zumutbarkeit für den Vermieter

Nach der gesetzlichen Regelung überwiegen die berechtigten Interessen des Mieters grundsätzlich die des Vermieters. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar wäre. In solchen Fällen kann der Vermieter gemäß § 553 Abs. 2 BGB auch eine angemessene Mieterhöhung verlangen, um seine Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen.

Wohnungspolitische Erwägungen

Wohnungspolitische Überlegungen, wie sie etwa in angespannten Wohnungsmärkten relevant sein könnten, beeinflussen die Entscheidung über das berechtigte Interesse nicht. Der BGH stellte klar, dass solche Erwägungen nicht geeignet sind, das gesetzlich verankerte berechtigte Interesse des Mieters zu verneinen.

Fazit für Mieter und Vermieter

Im konkreten Fall stellte der Wunsch des Mieters, die Wohnung aus beruflichen Gründen weiterhin zu nutzen, ein berechtigtes Interesse dar. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall zur weiteren Klärung an die Vorinstanz zurück.

Für Mieter bedeutet dies, dass sie unter bestimmten Umständen das Recht auf Untervermietung geltend machen können, auch wenn die Wohnung nicht mehr ihr Hauptwohnsitz ist. Sie sollten dabei jedoch darauf achten, den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufzugeben und nachvollziehbare Gründe für die Untervermietung vorzubringen.

Vermieter sollten sich bewusst sein, dass sie die Zustimmung zur Untervermietung nicht grundlos verweigern können. Sie haben jedoch das Recht, eine angemessene Erhöhung der Miete zu verlangen, wenn die Untervermietung für sie ansonsten unzumutbar wäre. In jedem Fall ist es ratsam, die Situation genau zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, um die Interessen beider Parteien zu wahren.