Verständlich erklärt: Fiktive Schadensbemessung im Mietrecht bleibt bestehen

Wenn es um Reparaturen und Schönheitsreparaturen nach dem Ende eines Mietverhältnisses geht, kann die Abrechnung der dabei entstandenen Kosten für Vermieter und Mieter gleichermaßen eine Herausforderung darstellen. Eine kürzlich vom Bundesgerichtshof (BGH) getroffene Entscheidung (Aktenzeichen: VIII ZR 280/21) bestätigt, dass Vermieter im Mietrecht weiterhin die Möglichkeit haben, Schadensersatzansprüche auf Basis von "fiktiven" Kosten, also Kosten, die noch nicht real entstanden sind, geltend zu machen. Dieses Urteil sorgt für Klarheit in einem Bereich, der zuvor von Unsicherheiten geprägt war.

Was bedeutet "fiktive" Schadensbemessung?

Kurz gesagt, erlaubt die fiktive Schadensbemessung dem Vermieter, einen Schadensersatz für nicht durchgeführte Reparaturen oder unterlassene Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern. Dabei beruft er sich auf die geschätzten Kosten für diese Arbeiten, selbst wenn er diese noch nicht ausgeführt oder in Auftrag gegeben hat.

Hintergrund des aktuellen Falls

Ein Vermieter forderte von seinen ehemaligen Mietern Schadensersatz für nicht durchgeführte Reparaturen, basierend auf einem Kostenvoranschlag. Die Mieter hatten die Wohnung nach Ende des Mietvertrags in einem Zustand hinterlassen, der nach Ansicht des Vermieters nicht akzeptabel war. Die Vorinstanzen wiesen die Forderungen des Vermieters zurück, da sie eine fiktive Schadensberechnung im Mietrecht für unzulässig hielten. Dies änderte sich jedoch mit der Entscheidung des BGH.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH stellte klar, dass die fiktive Schadensberechnung im Mietrecht zulässig bleibt. Die Abkehr von der fiktiven Abrechnung im Werkvertragsrecht durch den VII. Zivilsenat hat laut BGH keinen Einfluss auf das Mietrecht. Die Entscheidung betont, dass Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen können, basierend auf den Kosten, die für die Instandsetzung, Instandhaltung oder den Rückbau erforderlich wären. Dies gilt auch dann, wenn die tatsächlichen Reparaturen noch nicht durchgeführt wurden.

Was bedeutet dies für Vermieter und Mieter?

Diese Entscheidung stärkt die Position der Vermieter bei der Durchsetzung von Ansprüchen auf Schadensersatz nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Es empfiehlt sich für beide Parteien, sich bereits im Vorfeld des Mietverhältnisses klar über die Bedingungen und die Handhabung von Reparaturen und Schönheitsreparaturen zu verständigen. Mieter sollten sich bewusst sein, dass die Unterlassung von vereinbarten Arbeiten zu finanziellen Forderungen seitens des Vermieters führen kann, auch wenn diese Arbeiten noch nicht realisiert wurden. Für Vermieter ist es wichtig, nachvollziehbare und realistische Kostenvoranschläge zu erstellen, um ihre Ansprüche zu untermauern. Gleichzeitig bietet das Urteil eine gewisse Flexibilität, da es nicht zwingend erforderlich macht, Reparaturen sofort durchzuführen, um Schadensersatzforderungen geltend zu machen.

Fazit

Die Bestätigung der Zulässigkeit fiktiver Schadensbemessung im Mietrecht durch den BGH sorgt für eine wichtige Rechtsklarheit. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten dieses Urteil als Anlass nehmen, ihre Rechte und Pflichten im Mietverhältnis genau zu prüfen.